3. März 2026
Ab 1. April 2026 gelten USG und LSV in neuer Fassung — was Bauherren und Gemeinden jetzt wissen müssen.
Inhalte der Revision
Nachdem ein erster Teil des revidierten Umweltschutzgesetzes (USG) bereits per 1. April 2025 in Kraft getreten ist, hat der Bundesrat am 25. Februar 2026 beschlossen, die verbleibenden Bestimmungen sowie die dazugehörigen neuen Verordnungsbestimmungen in der Lärmschutzverordnung (LSV) ein Jahr später in Kraft zu setzen. Die Revision geht auf einen Parlamentsentscheid vom 27. September 2024 zurück, der auf eine jahrelange Blockade im Wohnungsbau reagiert: Die strenge bundesgerichtliche Rechtsprechung hatte das Bauen an lärmbelasteten Standorten erheblich erschwert und in vielen Fällen weitgehend verunmöglicht. Mit den neuen Bestimmungen werden raumplanerische und lärmrechtliche Zielsetzungen besser aufeinander abgestimmt, sodass Bauen auch in lärmbelasteten Gebieten unter gewissen Voraussetzungen möglich wird.
Das erklärte Ziel ist dabei nicht bloss eine technische Anpassung des Lärmschutzrechts, sondern die bessere Koordination von Siedlungsentwicklung nach innen und Lärmschutz. Verdichtung und Lärmschutz sollen künftig als gemeinsame Aufgabe verstanden werden — nicht als Widerspruch. Dieser Grundgedanke zieht sich durch die gesamte Revision und findet vor allem Ausdruck in den Baubewilligungsvoraussetzungen sowie den Vorgaben zur Nutzungsplanung.
Drei neue Bewilligungswege
Kernstück der Revision ist der neue Artikel 22 Absatz 2 USG. Können die Immissionsgrenzwerte an einem Standort nicht oder nicht mit verhältnismässigen Massnahmen eingehalten werden, so eröffnet das revidierte Recht neu drei Bewilligungswege:
Weg 1 (Art. 22 Abs. 2 lit. a Ziff. 1 nUSG): Eine Baubewilligung ist möglich, wenn jede Wohneinheit mit einer kontrollierten Wohnraumlüftung ausgestattet ist und entweder ein Kühlsystem vorhanden ist oder mindestens ein lärmempfindlicher Raum über ein ruhiges Fenster verfügt. Dies ist der weitreichendste neue Weg: Selbst Wohnungen ohne ein einziges ruhiges Fenster können unter diesen Bedingungen bewilligt werden.
Weg 2 (Art. 22 Abs. 2 lit. a Ziff. 2 nUSG): Verfügt mindestens die Hälfte der lärmempfindlichen Räume jeder Wohneinheit über ein Fenster, bei dem die Grenzwerte eingehalten sind, kann auf eine Lüftungsanlage verzichtet werden. Damit orientiert sich die Regelung am Prinzip der früheren "Lüftungsfensterpraxis": Diese besagte, dass die Immissionsgrenzwerte nur an einem zur Lüftung geeigneten Fenster jedes lärmempfindlichen Raums eingehalten werden mussten. Die Praxis wurde bis 2016 von rund der Hälfte der Kantone angewendet, bevor sie vom Bundesgericht untersagt wurde.
Weg 3 (Art. 22 Abs. 2 lit. a Ziff. 3 nUSG): Verfügt mindestens ein lärmempfindlicher Raum über ein ruhiges Fenster und steht jeder Wohneinheit ein privat nutzbarer Aussenraum zur Verfügung, an dem die Immissionsgrenzwerte eingehalten sind, ist ebenfalls keine Lüftungsanlage erforderlich. Der Bundesrat legt keine Mindestgrösse für solche Aussenräume fest — massgebend sind kantonale Bestimmungen und die entsprechende Praxis.
In allen drei Fällen gilt: Der bauliche Mindestschutz der Aussenhülle gemäss Artikel 21 USG muss angemessen und verhältnismässig verschärft werden (Art. 22 Abs. 2 lit. b nUSG). Der Lärmschutz bleibt somit bestehen, wird jedoch von der Grundstücksgrenze an die Gebäudehülle verlagert.
Nutzungsplanung in lärmbelasteten Gebieten: Neuer Artikel 29 LSV
Auch die Nutzungsplanung wird neu geregelt: Artikel 29 nLSV präzisiert, unter welchen Bedingungen neue Bauzonen oder veränderte Nutzungspläne in lärmbelasteten Gebieten zulässig sind. Planerische und gestalterische Massnahmen sollen künftig bereits bei der Zonenplanung berücksichtigt werden — nicht erst im Baubewilligungsverfahren. Der bisherige Artikel 30 LSV, der spezifische Anforderungen an Erschliessungsanlagen stellte, wird mit der Revision aufgehoben.
Für lärmbelastete Gebiete sieht Artikel 24 Absatz 3 nUSG zudem eine Ausnahmeregelung vor: Bei Innenentwicklungsvorhaben — insbesondere Umzonungen von Gewerbe- und Industriezonen — kann von den Planungswerten abgewichen werden, wenn die Siedlungsentwicklung nach innen dies gebietet und Lärmschutzmassnahmen vorgesehen sind. Entscheidend ist dabei die ausdrückliche gesetzliche Anforderung, dass bei solchen Ausnahmen die Ausgestaltung der Freiräume und die Wohnqualität zwingend zu berücksichtigen sind. Lärmschutz wird damit nicht durch Planungsinteressen verdrängt, sondern durch qualitätssichernde Bedingungen flankiert.
Was bei Bauprojekten zu beachten ist
Bereits in der Projektierungsphase ist festzulegen, welcher der drei Bewilligungswege beschritten werden soll — je nach Variante verändert sich die Gebäudedisposition erheblich: Die Lage ruhiger Räume, die Notwendigkeit einer Lüftungsanlage oder die Ausgestaltung privater Aussenräume. Eine frühzeitige Lärmbeurteilung durch Akustikfachleute ist daher unerlässlich.
Was Gemeinden bereits umsetzen können
Für Gemeinden bietet die Revision eine Chance, die Innenentwicklung gezielt zu stärken. Empfehlenswert ist zunächst eine systematische Überprüfung der kommunalen Lärmkarten: Welche Bauzonen sind lärmbelastet? Welche Gewerbe- oder Mischzonen kämen für eine Umzonung in Wohnzonen in Frage, waren bislang aber lärmschutzrechtlich problematisch? Mit der neuen Rechtslage können diese Potenziale neu bewertet werden.
Lärmbelastete Lagen, die bislang als schwer entwickelbar galten, gewinnen an Attraktivität. Gemeinden, die diese Potenziale früh in Entwicklungskonzepte einbinden, können den Wohnungsbau gezielt fördern.
Rechtliche Handlungsempfehlungen
Die Revision von USG und LSV ist eine bedeutende baurechtliche Neuerung. Sie erleichtert das Bauen an lärmbelasteten Standorten substanziell. Bauherrschaften sollten laufende Projekte prüfen und den Zeitpunkt der Baueingabe strategisch planen. Gemeinden sind gefordert, ihre Nutzungsplanung und ihren Vollzug auf die neue Rechtslage auszurichten.
