26. Juni 2025
Ab 1. Januar 2026 gilt bei Mängeln an Grundstücken und unbeweglichen Werken neu eine zwingende, nicht verkürzbare Rügefrist von mindestens 60 Tagen.
Für sämtliche ab 1. Januar 2026 abgeschlossene Grundstückskaufverträgen kann gemäss neuer Regelung im Obligationenrecht (OR) nur noch eine mindestens 60-tägige Rügefrist vereinbart werden. Die Frist beginnt mit der Abnahme bzw. der Entdeckung des Mangels zu laufen und gilt sowohl für offene als auch versteckte Mängel. Sie kann vertraglich nicht verkürzt werden und ersetzt die bisherige sofortige Rügepflicht. Auch eine Verkürzung der 5-jährigen Verjährungsfrist für die Geltendmachung der Gewährleistungsrechte ist unter neuem Recht nicht mehr möglich.
Die Käuferschaft schlüsselfertiger Bauten erhält neu zudem ein unentgeltliches Nachbesserungsrecht gegenüber der Verkäuferschaft. Das Nachbesserungsrecht untersteht dem Werkvertragsrecht und darf nicht im Voraus ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. Dies gilt sowohl bei Grundstücken mit künftig zu errichtenden Bauten als auch bei solchen mit Neubauten, die weniger als zwei Jahre vor dem Kauf erstellt wurden. Entdeckt die Käuferschaft innert fünf Jahren nach dem Kauf einen Mangel und rügt ihn innert 60 Tagen fristgerecht, muss die Verkäuferschaft kostenlos nachbessern. Eine Wegbedingung sämtlicher Gewährleistungsrechte oder die blosse Abtretung von Gewährleistungsansprüchen der Verkäuferschaft an die Käuferschaft ist also nicht mehr zulässig, womit die Käuferrechte wesentlich gestärkt werden.
Auch im Rahmen von Werkverträgen betreffend unbewegliche Werke gilt neu nicht mehr eine sofortige Rügepflicht, sondern eine Rügefrist von mindestens 60 Tagen ab Abnahme des Werks oder ab Entdeckung eines verdeckten Mangels. Dasselbe gilt für Mängel an beweglichen Werken, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk eingebaut wurden, sowie bei Planungsleistungen von Architekten oder Ingenieuren, sofern der Mangel zur Mangelhaftigkeit des unbeweglichen Bauwerks führt. Zudem darf das Nachbesserungsrecht des Bestellers künftig nicht mehr im Voraus ausgeschlossen oder eingeschränkt werden, wenn der Mangel eine Baute betrifft. Die bisher geltende fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelrechte bei unbeweglichen Werken sowie bei eingebauten beweglichen Werken bleibt bestehen, darf aber neu vertraglich nicht mehr verkürzt werden.
Schliesslich ergeben sich auch im Rahmen von Verträgen nach der SIA-Norm 118 wichtige Änderungen. Nach SIA 118 können Mängel während zwei Jahren nach Abnahme jederzeit gerügt werden. Danach gilt eine Pflicht zur unverzüglichen Rüge. Mit dem Inkrafttreten der neuen OR-Regelung wird diese jedoch in einem entscheidenden Punkt übersteuert: Ab dem dritten Jahr gilt auch bei SIA-Verträgen eine zwingende 60-Tage-Rügefrist ab Entdeckung des Mangels. Die frühere Regelung zur unverzüglichen Rüge verliert damit ihre Geltung, sofern der Vertrag nach dem 1. Januar 2026 abgeschlossen wurde.
