20. Januar 2026
Rechtsweg bei Mieterausweisung in der Schweiz – ein Überblick über Voraussetzungen, Verfahren und Vollstreckung für Vermieterinnen
Rückgabeanspruch der Vermieterin
Nach Beendigung eines Mietverhältnisses ist die Rechtslage grundsätzlich klar: Der Mieter hat die gemieteten Wohn- oder Geschäftsräume zu verlassen und der Vermieterin ordnungsgemäss zurückzugeben. In der Praxis kommt es jedoch immer wieder vor, dass Mieter trotz gültiger Kündigung oder Ablauf eines befristeten Mietvertrags nicht ausziehen.
Für die Vermieterin ist diese Situation häufig von Unsicherheit und Zeitdruck geprägt, etwa weil die Miet- oder Geschäftsräume bereits weitervermietet sind oder eine neue Nutzung geplant ist. Rechtlich sind der Vermieterin jedoch klare Grenzen gesetzt. Trotz der unberechtigten Nutzung des Mieters darf die Vermieterin das Mietobjekt nicht eigenmächtig räumen, die Schlösser auswechseln oder dem Mieter den Zugang zu den Räumlichkeiten verwehren. Derartige Massnahmen sind als unzulässige Selbsthilfe zu qualifizieren und können straf- wie auch zivilrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Zur Durchsetzung des Herausgabeanspruchs steht der Vermieterin ausschliesslich der Rechtsweg offen. Die Räumung der Mietobjekte kann nur im Rahmen eines gerichtlichen Ausweisungsverfahrens erfolgen.
Voraussetzungen einer Mieterausweisung
Eine Mieterausweisung setzt zunächst voraus, dass der Vermieterin ein Anspruch auf Rückgabe des Mietobjekts zusteht. Dies ist der Fall, wenn das Mietverhältnis rechtsgültig beendet worden ist. Bei befristeten Mietverträgen tritt das Vertragsende mit Ablauf der vereinbarten Dauer ein. Unbefristete Mietverhältnisse enden durch eine wirksame Kündigung. Da Kündigungen angefochten und Mietverhältnisse erstreckt werden können, ist dieser ersten Voraussetzung besondere Beachtung zu schenken.
Ein Ausweisungsbegehren kann sowohl auf eine ordentliche als auch auf eine ausserordentliche Kündigung gestützt werden. Dabei ist nicht entscheidend, ob die Kündigung durch den Mieter oder durch die Vermieterin ausgesprochen wurde. In der Praxis betreffen Ausweisungsverfahren häufig Fälle, in denen der Mieter bereits vor Vertragsende seinen Pflichten nicht nachgekommen ist, namentlich durch ausstehende Mietzinszahlungen. Gerade bei solchen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs ist es von zentraler Bedeutung, dass sämtliche gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden, insbesondere die vorgesehenen Fristen.
Als zweite Voraussetzung ist ein zeitnahes Vorgehen der Vermieterin erforderlich. Wird mit der Einleitung des Ausweisungsverfahrens zu lange gewartet, besteht das Risiko, dass dies als stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses oder als Abschluss eines neuen Mietvertrags ausgelegt wird. Wenn aufgrund stichhaltiger Anhaltspunkte zu erwarten ist, dass der Mieter das Mietobjekt nicht fristgerecht zurückgeben wird, können die ersten rechtlichen Schritte bereits vor Ablauf des Mietverhältnisses eingeleitet werden. Die Mieterausweisung darf aber keinesfalls auf einen Zeitpunkt vor Vertragsbeendigung ausgesprochen werden.
Verfahren zur Mieterausweisung
Sind die Voraussetzungen erfüllt, stellt sich die Frage nach dem geeigneten Verfahren. Ist die Rechtslage klar und der Sachverhalt unbestritten oder sofort durch Urkunden beweisbar, kann die Ausweisung im summarischen Verfahren beantragt werden. Dieses Verfahren gilt als der schnellste und kostengünstigste Weg: Das Gesuch wird direkt beim zuständigen Gericht am Ort des Mietobjekts eingereicht. Der Gang zur Schlichtungsbehörde erübrigt sich.
Bei umstrittenen Verhältnissen, etwa weil der Mieter die Rechtmässigkeit einer Kündigung bestreitet, findet das vereinfachte Verfahren Anwendung. In diesem Fall sind sämtliche Beweismittel (nicht nur Urkunden) zulässig und ein vorgängiges Schlichtungsverfahren ist grundsätzlich obligatorisch. Kommt dabei keine Einigung zustande, kann die Vermieterin innerhalb von 30 Tagen Klage beim zuständigen Mietgericht erheben.
Vollstreckung des Ausweisungsbefehls
Mit Erlass des Ausweisungsbefehls durch das Mietgericht wird auf Antrag zugleich die Vollstreckung durch die zuständigen kantonalen Behörden angeordnet, falls der rechtskräftigen Ausweisung nicht entsprochen wird (kantonale Unterschiede vorbehalten). In der Praxis erfolgt die Vollstreckungshilfe meist durch die Polizei. Diese sorgt dafür, dass die Miet- oder Geschäftsräume rechtmässig geräumt und anschliessend wieder der Vermieterin übergeben werden. Bis zu diesem Zeitpunkt ist der Mieter weiterhin verpflichtet, die ursprünglich vereinbarte Vergütung für die Nutzung der Räumlichkeiten zu bezahlen.
Fazit
Bleibt ein Mieter trotz Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung, ist ein besonnenes Vorgehen mit Blick auf die rechtlichen Vorgaben entscheidend. Die Mieterausweisung stellt ein effektives Mittel dar, um raschen Rechtsschutz zu erlangen, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind und das passende Verfahren gewählt wird. Eine frühzeitige rechtliche Prüfung kann Zeit, Kosten und weitere Konflikte vermeiden. Unsere erfahrenen Anwältinnen und Anwälte stehen Ihnen dabei gerne beratend zur Seite.
