22. Juli 2025
Ab dem 1. Januar 2026 gibt es eine neue Regelung zur Erbringung von Sicherheitsleistungen an Stelle eines Bauhandwerkerpfandrechts.
Das Bauhandwerkerpfandrecht ist für Unternehmer ein wirksames Druckmittel gegenüber dem Grundeigentümer, wenn der Bauherr den Werklohn für Arbeiten auf einem Baugrundstück nicht bezahlt. Zugleich kann es die Kreditwürdigkeit des Grundeigentümers aber stark beeinträchtigen und die Verfügungsfreiheit über das Grundstück einschränken. Das Gesetz räumt dem Grundeigentümer deshalb die Möglichkeit ein, sich gegen ein solches Pfandrecht zur Wehr zu setzen – insbesondere durch die Leistung einer hinreichenden Sicherheit (Art. 839 Abs. 3 ZGB). Diese tritt an Stelle des Pfandrechts und soll dem Unternehmer einen äquivalenten Schutz bieten.
Darüber, unter welchen Voraussetzungen eine hinreichende Sicherheit zu bejahen ist, hat sich das Gesetz bislang ausgeschwiegen. Dies wird sich nun, mit der Neuregelung in Art. 839 Abs. 3 ZGB, ab dem 1. Januar 2026 ändern. Neu gilt: Die Eintragung des Bauhandwerkerpfandrechts kann nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer für die angemeldete Forderung zuzüglich Verzugszinsen für die Dauer von zehn Jahren hinreichende Sicherheit leistet.
Auslöser für diese Präzisierung im Gesetzestext war das Urteil vom 5. Oktober 2016 des Bundesgerichts (BGE 142 III 738). In diesem hielt das Bundesgericht fest, dass eine Sicherheitsleistung nur dann hinreichend im Sinne des Gesetzes sei, wenn nebst der Forderung auch die Verzugszinsen zeitlich unlimitiert sichergestellt werden würden. Zudem dürfe eine Garantie keine terminliche Befristung der Gültigkeitsdauer aufweisen. Mit diesem – von der Lehre stark kritisierten – Entscheid, stellte das Bundesgericht die Praxis vor erhebliche Schwierigkeiten. Mithin ist eine Bankgarantie ohne klare Befristung und mit unbeschränktem Zinsenlauf kaum erhältlich und ihre Ausstellung hängt wesentlich von der Liquidität des Grundeigentümers ab. Womit das wohl gebräuchlichste Sicherungsmittel, die (Bank-)Garantie, faktisch zu einem toten Buchstaben erklärt wurde.
Zwischenzeitlich hatte das Bundesgericht erneut die Gelegenheit, sich mit dieser Problematik und seiner früheren Rechtsprechung auseinanderzusetzen. In seinem Urteil 5A_323/2022 vom 27. Oktober 2022 stützte es den Entscheid der Vorinstanz (Kantonsgericht Genf), wonach eine von den Grundeigentümern geleistete Sicherheit im Umfang der Forderung des Unternehmers zuzüglich 5% Zins für eine Dauer von zehn Jahren den Anforderungen einer hinreichenden Sicherheit genüge. Als Begründung erwog es insbesondere, dass eine laufende Gesetzesrevision bei der Auslegung einer Norm berücksichtigt werden kann.
Die Gesetzesänderung, welche die Begrenzung der Verzugszinsen neu in Art. 839 Abs. 3 ZGB verankert, verhilft der Sicherheitsleistung im Bauhandwerkerpfandrecht wieder zu praktischer Relevanz, denn: Der Umfang der zu leistenden Ersatzsicherheit wird damit wieder klar bestimmbar. Dies ist im Interesse der Rechtssicherheit und einer einheitlichen Rechtsanwendung ausdrücklich zu begrüssen.
